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拿珠宝换地,周生生们算了一笔账

2023-05-15 11:55:15 394

摘要:文/乐居财经 靳文雨古人有言,乱世买黄金,盛世藏古董。近年来国际形势不稳叠加部分地缘冲突,使得全世界各地的人们都在疯狂买黄金,金价也一路飙升。然而,需求一路高涨的同时,黄金珠宝商的生意却越来越难做,只能玩起了跨界。近期,在珠宝领域做的风生水...

文/乐居财经 靳文雨

古人有言,乱世买黄金,盛世藏古董。近年来国际形势不稳叠加部分地缘冲突,使得全世界各地的人们都在疯狂买黄金,金价也一路飙升。

然而,需求一路高涨的同时,黄金珠宝商的生意却越来越难做,只能玩起了跨界。

近期,在珠宝领域做的风生水起的周生生,发布了一则关联交易,表示将以1.16亿港元收购位于香港元朗的一处物业,同时以717.5万元、295.4万元购买两处位于佛山顺德区伦教街道荔村的物业。

几天后,明牌珠宝也传出消息,表示将瞄向光伏领域,并要投资百亿建设日月光伏电池片“超级工厂”项目。

在大众的印象里,珠宝行业富丽堂皇、非常富有,开在黄金地段的黄金店铺也总是人流攒动。但现实是,珠宝行业越来越难在行业内找到突破缺口。

一些小企业艰难求存,而一些底盘尚稳的珠宝龙头企业,也纷纷扭转车头,选择了跨界探索新的业务,其中买楼圈地,便成为选项之一。

除了周生生、明牌珠宝之外,近些年,香港老牌珠宝商周大福、六福珠宝以及内地珠宝零售企业周六福、明牌珠宝等,也纷纷拿地买楼,建产业园,购置商铺等,不断加码房产等固定资产的投资。

然而,跨界谋生似乎并不好做。涉足房地产经纪业务的明牌珠宝、踏入长租公寓领域的周大福,都遭折戟。主营业务不断承压,新业务延伸又格外吃力,不少珠宝商们陷入突围困境。

拿地作商铺

周生生近期购地,香港和佛山这三处物业的卖方均为周氏家族成员。其中周永成为董事会主席兼集团总经理,周敬成为公司执行董事,周淑华和周慕贞为家族成员。

香港物业位于新界元朗青山公路85号,地处元朗中央商业区,土地面积约1050平方呎,是由周氏家族在1970年收购的,原收购成本仅为24万港元,相较于近两年每月27.5万港元的租金成本来说,算是很低的价格。

这幢楼宇的地面楼层是周生生的珠宝零售门店,其他楼层则用于经营周生生的证券业务。由于营商环境持续不佳,2021年1月,周生生终止了经营证券及期货经纪业务,其原办公楼层也一直处于空置状态。

位于佛山顺德区的两处物业,则是由周氏家族传承下来的,土地面积分别为286.79平方米和118.07平方米。目前均由周生生集团在其一般日常业务过程中用作员工的宿舍。

有业内人士称,周生生这次收购了位于元朗的物业后,或有意将门店建设为旗舰店。而公告中的董事会意见也明确表示,“香港物业将继续用作本集团的零售店铺。收购事项完成后将不会影响现有用途。”

像周生生这样的珠宝品牌零售商来说,他们在香港等地的门店大部分为直营,且老板自持或者公司持有物业的现象十分普遍。如果此番交易顺利,将为周氏家族带来不少于1.27亿港元的现金收益。

而对于该关联交易的初衷,有业内人士表示,或许并不是因为大股东缺钱。在目前楼市欠佳的大背景下,与其把商铺放在自己手里,还不如转换成现金,拿去做收益更佳的其他投资,或者购买回报率更高的商铺。

周生生收购位于元朗的物业后,或有意将门店建设为旗舰店。公告中的董事会意见也明确表示,香港物业一直及将继续用作本集团的零售店铺,收购事项完成后将不会影响现有用途。

事实上,这两年买卖物业的珠宝商并不在少数。如在2018年底,香港永伦集团就曾斥资约21.7亿港元,从周大福手中购入了铜锣湾新安大厦旧楼物业。

次年9月,周大福的直接附属公司周大福代理人有限公司,又将上海新世界淮海物业50%股权卖给了新世界发展。交易完成后,新世界发展全面持有上海香港新世界大厦。

据乐居财经了解,新世界发展的掌舵人为郑裕彤的孙子郑志刚。在这笔关联交易中,涉及的物业主要包括上海香港新世界大厦及里面的上海K11商场,完成后新世界将透过 K11集团全资控股旗下所有K11品牌商用物业。

花式涉足地产

近些年,圈地买楼珠宝商并不在少数。紧随周生生买物业的消息之后,2月4日,明牌珠宝瞄向了光伏领域,并传出了要投资百亿建设日月光伏电池片“超级工厂”项目消息。

在此之前,明牌珠宝也曾有过一段跨界地产的经历。

在2015年至2016年两年间,明牌珠宝曾合计耗资31亿元,收购了苏州好屋100%股权,主营房地产经纪业务,欲打造地产与珠宝双主业。

当时,苏州好屋原股东曾承诺,2016年度、2017年度、2018年度分别实现净利润1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元,盈利承诺期间的承诺盈利数总和为净利润7.5亿元。

但这次跨界联姻并不理想,苏州好屋之后的业绩与其收购时的承诺相差甚远。数据显示,2019年到2021年,苏州好屋累计亏损超3.3亿元。因此2019年、2020年,明牌珠宝对苏州好屋分别计提了1.78亿元、3.04亿元的股权投资减值准备。

虽然出师不利,但明牌珠宝似乎却并未放弃进军房地产的决心。去年4月,明牌珠宝又以自有资金投资成立了上海知鲸多,拟开展房地产销售经纪类业务。

背靠新世界的周大福及郑氏家族,也已在房地产投资领域筹谋多年。

十几年前,它就在暗自加紧布局内地楼市,如在2008年9月,周大福以15.6亿元的底价,投得广州地标性商业地块珠江新城东塔项目。在这里建设的周大福金融中心,楼高530米,成为广州第一高楼。

在天津,周大福企业也投资有一座超高层建筑——周大福滨海中心。其建筑高度也为530米。该楼位于天津市经济技术开发区外,容纳了办公室、300套服务公寓和一家五星级酒店。

2011年,周大福又以24.36亿元,从上实控股(00363.HK)手中获得了上海市青浦区两块土地90%的权益,并且还斥资11.68亿港元收购了上实控股上海四季酒店约77%的股权。

另据媒体报道,近些年,周大福在广州、天津、深圳等地都曾投入巨资圈地,建设项目涵盖产业园、工厂、学校、写字楼等。

2020年9月,周大福看中长租公寓这篇蓝海,并在上海浦东推出了旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店。这一酒店集合了酒店功能、长租功能、办公功能,已在上海虹桥店、杭州未来科技城店相继落地,还有广东、深圳、沈阳等城市也在规划中。

然而,周大福的这笔新生意进展的似乎也并不如意,在2022以来的财务报告中,均未有关于该长租公寓项目的相关字眼和数据被提及。

去年以来,周六福、六福珠宝等珠宝商也按捺不住,在地产领域动作频频。如去年4月,六福集团欣然宣布,将投资5亿元,在湖北省宜昌市的三峡国际珠宝博艺园内打造总面积达8万平方米的六福珠宝文化创意产业园,并预期将其作为六福未来在华中地区的总部。

而据乐居财经了解,早在2003年,六福就曾于广州市南沙区兴建了六福珠宝文化创意产业园,自设大型珠宝加工厂房。

经营承压下的跨界

在珠宝商们加码房产等固定资产的投资,圈地买楼,建产业园,购置商铺等行为背后,很大一部分原因是珠宝行业利润不佳且经营状况不稳定。

对于珠宝零售商来说,业绩的增长主要依赖于加盟门店数量的规模增长。但近些年,门店端流量减少成为实体行业共同面临的局面。尤其受新冠疫情等全球性危机的影响,实体店受到了不小的冲击。

以位于香港铜锣湾的罗素街为例,在疫情之前,这里曾是全球租金最为昂贵的街区。但在疫情之下,昔日热闹非凡的场面不在,其租值也普遍暴跌三至四成,部分跌幅超过50%。

此前有媒体曾报道,普拉达、博柏利、劳力士等奢侈品牌在疫情期间接连关闭了罗素街店铺。而周生生曾于2015年以天价租下的罗素街59至61号地下G1至G4号舖,也被手表商Daniel Wellington取代。

过去三年,黄金珠宝行业上市公司的平均ROE(净资产收益率)为-37.95%,平均净利率为-35.32%。具体到企业来看,明牌珠宝在2019-2021年的扣非净利润均为负,分别为-9899.55万元、-3.1亿元及-2676.95万元。

周生生在2020年、2021年的净利润为5.44亿元、6.43亿元,相对于2018年的10.12亿元来说,也大幅缩小。2022年中报显示,其上半年归母净利润为4.72亿元,同比下降了12%。

虽然随着电子商务的发展,很多珠宝商开通了线上销售渠道,但目前来看,线上购买流量成本也在不断攀升,且中国的黄金珠宝市场普趋于饱和,转化率并没有明显上升,很多珠宝商们依然面临的不小的业绩压力。

机构数据显示,在2011年至2021年的十年间,周大福的市占率从8.4%降至7.6%;六福集团由0.7%降至0.6%;而明牌珠宝则由1.8%直接下滑至0.5%。

当然,也有部分珠宝商选择跨界,是想要进行长期财务投资,以换取更长久的回报。比如在商铺价格较低的时候购买自持,通过租金可以测算出商铺回报率。

去年10月,周六福就曾花费8630万元买下来位于深圳宝安的罗湖清水河新型产业用地,建珠宝产业中心。根据预期,项目建成投入运营后,未来5年(2023年至2027年)年均营业收入将超过64亿元,年均税收不低于2.6亿元。

还有部分珠宝大佬是出于业务协同的考量,会与地方政府合作,进行相关产业链的打造。如在去年12月,顺德区伦教街道三洲一二级联动改造项目,通过公开竞价的方式确定合作方,结果显示,项目由佛山金福荣产业发展以16.73亿元中标。

股权穿透显示,该公司实际控制人为佛山金福汇投资发展,而其背后为深圳金雅福、富利宝投资和周六福投资,持股比例分别为55%、35%、10%。其中金雅福创立于2006年,总部位于深圳,业务也涉及黄金珠宝全产业链等。

根据协议,合作方承诺将在这里开发建设具有黄金珠宝风情步行街、黄金珠宝大师工作坊、黄金博物馆、非物质文化遗产博览馆等在内的全新城市空间。

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